判若水火：澳洲房地产市场价格背离与影响
8月2日，澳大利亚储备银行澳联储宣布将现金利率目标提高50个基点至1.85%，连续第四个月加息，利率水平创六年来的新高。利率升高导致房地产市场“熄火”，澳洲房价以2008年金融危机以来最快速度下跌。但与此同时，房屋租金却以历史罕见的速度上涨，一些地区甚至出现“一房难求”现象。澳洲房地产租售市场缘何呈现“冰火两重天”？这又会对澳洲经济形势产生何种影响？
一、加息引起澳洲房屋租售价格背离
直观上，房价与房租应具有正相关关系。房价上涨可能导致月供按揭高于租金，使购房者转向租赁方案。实证结果亦表明，包括澳大利亚在内的经合组织OECD成员国的房价与房租之间存在正相关性。今年2月，随着澳大利亚重开边境，需求复苏便推动房屋租售价格同步上涨。不过，利率作为核心经济杠杆，往往会对宏观经济运行与微观经济活动产生极为重要甚至意外的影响。澳联储本轮快速加息便引起澳洲房屋租售价格背离。
面对世界经济历史性的高通胀，澳联储跟随美国、加拿大、英国等主要国家央行，决心不再像2008年金融危机后那样将刺激措施注入经济，而是主动撤回数万亿美元的刺激计划。5月以来，澳洲基准利率共提高1.75%，大幅增加购房成本，导致同期房地产价格中位数快速下跌2%至74.72万澳元。全澳房价最高的悉尼领跌，仅7月就下降2.2%，其他主要城市如墨尔本、霍巴特、堪培拉也大幅下跌。
与房价下跌相背离的是房屋租金的持续飙升。随着全澳内外边境重开，租房需求大幅回升，叠加百万套住房空置抑制市场供给，推动房租迅速上涨。由于全澳租房空置率已处在16年来的最低水平，租房市场明显由房东主导。在高通胀与连续加息迫使人们削减开支的背景下，房东面对抵押贷款还款额的增加，遂向租客转嫁资金成本。本文使用前述澳洲房产价格中位数，假设购房者申请30年期抵押贷款，则每月因加息需较4月份多还808澳元。很多普通民众每月工资上涨尚不足100澳元，租金压力可想而知。
二、价格背离导致经济民生雪上加霜
澳大利亚正艰难面对经济民生困境。一方面，CPI离2.5%的通胀目标中枢仍有相当距离，为缓解高通胀民生问题必须大力加息。另一方面，加息导致房地产市场衰退和家庭削减开支，经济放缓的风险加大，影响就业前景。房地产价格背离增添了更大的不确定性。全澳约三分之一人口租房住，相当于260万个家庭。在生活必需品价格全面上涨的同时，房租飙升给生活雪上加霜，许多人被挤出租房市场，不得不在帐篷或车中露宿风餐。
房价下跌是否提供了购房机遇？目前，价格下行已使澳洲房地产进入买方市场。然而，澳洲房价长期上涨在2023年有所回落，2023年更同比增长22%，录得近35年来的最高增幅。目前，澳大利亚的房价收入比接近120，处于发达国家的最高水平。即使本轮价格跌幅最终达到15%，也仅仅是回到去年4月的水平，并不会明显提高住房的可负担性。加之按揭成本快速上升，年轻、中低收入、没有自住房的人群仍将主要依赖租房。
新南威尔士大学7月22日发布研究报告，指出澳洲30—34岁人群中拥有自住房的比例从2003年的57%下降到2023年的50%，房租占家庭可支配收入的比例则从26%上升至31%。可见，租金迅速上涨将加剧澳洲家庭目前的生活成本危机，必需品和服务消费开支以及债务成本的攀升，导致实际工资水平持续下降。价格背离将削弱消费和投资的复苏，影响社会总需求，虽有望缓解通胀压力，却以衰退和失业风险为代价。
澳洲正处于住房、租房和保障性住房市场的危机关头，以及国民经济复苏的紧要时刻。
三、住房危机与社会不平等共振
分析澳洲的不平等状况或可提供解决思路。前述报告显示，尽管澳大利亚人均财富位居全球第四，但社会财富分配不均问题十分严重。其中，住房问题是社会贫富差距拉大的重要因素。OECD最新发布的住房和税收报告指出，与此前相比，澳洲拥有住房者年龄更大、更富裕，显示房产向富裕家庭集中。疫情期间经济衰退与房价飙升的反差，加剧不平等问题。
这暴露出澳经济结构和社会文化制度对阶级的差异性偏好。与澳洲人引以为傲的“公平之地”的观念不同，现实是大量并非出自特权阶级、富裕且社会关系良好家庭的人往往被挤出住房市场，工作不稳定，靠微薄的收入生活。现行经济模式在为富裕人群创造巨大利润的同时，牺牲了贫困人群的利益，导致收入和财富差距逐步扩大。
从房地产所有权的视角看，现有研究在将估算租金纳入收入的衡量指标后，发现澳洲的代际流动性出现显著下降，即个人的经济福祉愈发依赖父母的财富水平。在这种背景下，房地产租售价格双高将使无数追求在城市拥有房产的“澳大利亚梦”破灭，同时削弱澳洲社会的机会平等。参考美国的情况，不平等催生或激化了政治极化、民粹主义和种族对立，给美国人曾经引以为傲的生活方式蒙上阴影，问题必须引起重视。
抑制澳洲日益加剧的社会不平等，或是帮助普通民众走出住房危机的根本之策。
四、工党政府应加快落实竞选承诺
由于陷入民生困境，澳联储下步政策空间已经非常狭窄，联储已表示没有预设政策路径。预计其将强化“数据依赖模式”，依靠对通胀和就业市场的评估安排加息时间表。利率走向不明决定了价格背离的发展具有较大不确定性，缓解社会结构性不平等应是阻断经济风险向民生领域渗透的可行解与长期方案。
工党当选为推动平等主义搭建舞台，该党在社会财富问题上反对特权阶级和富裕阶层吞噬社会利益，主张所有澳大利亚人都有分享利益和财富的权利。工党应将竞选承诺落到实处，首先，建造