由于通胀的居高不下2023年2月澳联储进行了年后的第一加息,也是自去年以来的第9次加息,不断上升的利息对于房产市场造成了一定的影响,本文就悉尼地产市场截止2月的数据进行更新。
01 悉尼房产中位价格变化
截止2月1号,悉尼住宅总体中位价格:
月度下降1.2%,季度下降3.9%,年度下降13.8%。
其中独立屋的中位价格到了120.5万澳元,公寓单元中位价格为76.8万澳元。
即使悉尼房价在过去12个月里价格回调了13.8%,但是自2023年3月至今,悉尼房价依然增长达到21.4%,过往10年间平均年增长达到5.9%,过40年平均增长7.4%。
数据统计,悉尼独立屋价格年度下跌15%,公寓价格下跌10.4%。悉尼公寓市场的表现优于独立屋,独立屋和公寓之间创纪录的价格差距现在正在缩小。
由于受负担能力的限制,包括连续的现金利率上调使得借贷能力下降,公寓价格所具有的优势,有助于增加买家对公寓的需求。当利率最终稳定下来并且通货膨胀重新受到控制时,独立屋市场又将以报复性的方式重返。
随着2023年早些时候国际边界的开放,悉尼将成为新居民包括技术移民和海外学生的主要接收地,给悉尼房地产市场也带来额外压力,尤其是租赁市场。
随着租金的急剧增加,自住业主尤其是首次购房者和投资者的需求不断增加,悉尼位置优越、适合家庭居住的公寓可能会继续表现强劲。
截止2月16号,悉尼房价出现了微小的反弹,而其它首府城市依然有小幅度下降。
上图是至2000年以来,悉尼房价走势变化数据统计。
悉尼房价回调的周期从千禧年至2023年,总共有三次,分别是07-08年、04-05年和17-19年间,而最长的一次周期也不超过24个月。
本次下降的周期自去年初开始,主要由于加息导致,虽然2月份房价略有所回升,但也不能乐观的认为本次周期已经到头,但是相信距离下一个上升周期也为时不远了。
02 过往30年悉尼房产价格变化
上图红色线代表着独立屋价格,蓝色则代表公寓价格
截至2023年7月数据,在过往的30年间,悉尼独立屋总计增长507%,公寓增长340.1%。
其中2012年至2023年的10年间,独立屋增长了113.3%,公寓增长了64.5%。
现在越来越多的投资者认识到悉尼市场上可议价的空间越来越小,他们也意识到,在购买后的一年,他们回顾当初购买的价格看起来依然是很划算的。
也不难看出,一旦将时间轴拉长,并且掌握好出售的时间点,即使是公寓依然具有强劲的资本增值。
悉尼的空置率在2023年1月跌至9年来的最低点,进一步表明该市的租金危机。2月悉尼的空置率降至1%,为2013年11月以来的最低水平,随着各大学的开学之际,租赁情况进一步恶化.
新南威尔士州的REINSW成员告诉我们,他们从未经历过这样的租赁市场——有如此多的租户选择留在他们目前的出租物业中,即使该物业不再满足他们的需求,因为他们认为这是一个更好的选择,而不是冒着当前的争斗来获得新的出租物业。
同时悉尼独立屋租金过去12个月也增长了19.3%,公寓租金增长达24.3%,综合增长接近30%。
眼下的情况也造成了很多租客不得不由租赁市场转向购买市场,即使在利率不断上升的时期。
悉尼新完工的公寓数量7100套;这一年期间新房已经开工数量7700套,准备开建的有9200套。
通常正常情况下,新州每年的人口增长不少于10万,而90%的人都集中居住在悉尼。新州每年最少需要3-4万套新住宅供应才能满足居住需求,否则当下的租赁市场只能日趋恶化,无法得到缓解。
新项目供应不足将导致空置率更低、租金增长,建筑材料和人工成本的上涨,最终导致新房公寓的价格上升,进而有助于推动整个悉尼公寓市场。尤其是一些可负担性强、位置优越、便捷区域的项目。
房地产市场周期性地上下波动,虽然短期趋势可能持平或下降,但长期趋势始终是向上的。
2023年是悉尼房地产市场将重置的一年,一旦买卖双方看到通货膨胀受到控制,利率停止上升,他们将重回市场,但是价格不会出现急剧上升。
鉴于当前的市场和未来的不确定性,